2008年10月，位于上海市繁华商业区的淮海中路796号内，大买办姜炳生的私家别墅经过全面修缮，终于恢复了其87年前的历史原貌。瑞士历峰集团不惜重金将它租下，作为旗下两大著名奢侈品牌江诗丹顿和登喜路的展示、发布和营销中心。历峰集团从各地搜集来大批古用品和古家具，把室内装扮得古色古香。走进别墅，一股浓厚的历史文化氛围让人陶醉，同时也让人更加“挥金如土”，自愿成为两大品牌的忠实顾客。这是上海市历史文化建筑保护开发的一个经典案例。
历史文化建筑是指具有一定建造年限，见证过特定历史事件，或有过重要历史人物居住的建筑及街区。它们的体量不一定高大，结构不一定坚固，设计也不一定精湛，但它们一定承载了历史的记忆，对城市文脉和城市精神的延续，都起着不可忽视的作用。比如重庆的“曾家岩50号”，不过是一幢建在嘉陵江边很不起眼的三层小楼，却承载着抗战时期中共南方局的那段历史记忆，延续着一种百折不挠、艰苦抗争的城市精神。
淮海中路796号只是淮海中路历史文化建筑成片开发的一个点，但对我们历史文化建筑的保护与开发却有着深远的启示。对这些历史文化建筑实施有效的保护与开发，不仅仅是保存一段段具体的历史故事，也是保护与我们血肉相连的城市文脉，更是充分挖掘文化资源的社会和经济价值，推动保护开发走上可持续发展大道。
一、上海经验
上海位于长江入海口，是我国第一大城市，国家历史文化名城，拥有19处全国重点文物保护单位。上海也是我国经济最发达的城市之一，2007年全市人均地区生产总值65 347元，为全国最高。上海城市具有悠久的历史，自南宋咸淳三年（公元1267年）设上海镇算起，已经有742年了。但是，对上海城市建设影响最大的历史时期，还是从1842年《南京条约》将其辟为通商口岸至今，仅有160余年。上海市政府目前公布的600多处优秀历史建筑中，绝大部分是在这个时期留下的。所谓“千年历史看北京，百年历史看上海”，上海是近现代中国的缩影。在这100多年里，西方文化涌进国门，冲击着古老的东方文明。上海居于文化冲撞的前沿，传统吴文化与欧美文化冲突和融合，逐步形成既古老又现代、既传统又时尚的“海派文化”。体现在建筑风格上，就是上海的历史文化建筑，既有成片的本地特色民居石库门，也有大量的欧美风格商业建筑和花园别墅。这些承载了近代上海历史记忆的老建筑，无疑具有极大经济社会价值，成为上海市着重保护与开发的对象。
（一）政府的保护性规划
上海市十分强调通过规划来保护历史文化建筑。市政府于2002年制订了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，率先为历史文化建筑的保护提供了法律依据。这是一部异常严格的条例，它禁止在风貌区内新建任何建筑物，并对全市每一处历史文化建筑提出保护要求，明确提出“合理利用”的保护原则。从此，上海市对历史文化建筑的保护开发真正拉开了帷幕。
之后，全市历史文化建筑普查展开。2004年初，最终在内环以内的城市中心区划定了12个历史文化风貌区，即外滩、人民广场、老城厢、南京西路、衡山路—复兴路、愚园路、虹桥路、山阴路、提篮桥、龙华、新华路、江湾等，总面积27平方公里，超过了重庆市渝中区的面积。在这些风貌区内，历史文化建筑集中成片，非常完整地体现了上海市特定时期的地域文化特点。时任上海市城市规划局副局长的伍江说：“通过这些历史文化风貌区的保护，我们上海的时代记忆和城市文脉，可望得到良好的保护和延续，从而使我们城市的文化内涵得到明显的提升。一句话，‘传承历史，保护文脉，走向未来’，这是根本宗旨。”
2004年起，上海市城市规划局陆续编制了12个风貌区的控制性详细规划，对风貌区内的历史文化建筑进行了分类，用五种颜色分为“保护建筑”、“保留历史建筑”、“一般历史建筑”、“应当拆除建筑”、“其他建筑”，根据不同分类提出不同保护要求。
在此之前，上海市政府已分别于1989年、1994年和1999年分三批公布了398处优秀历史建筑。2005年，市政府又公布了第四批优秀历史建筑234处。这样，全市的优秀历史建筑已达632处、共2 138幢。紧接着，上海市又启动了第五批优秀历史建筑的推选工作，把保护视野投向了市郊。
上海市对规划的重视，以及规划先行的实际行动，验证了“凡事预则立，不预则废”的古训。规划固然有利于保护，其实也有利于开发——它承认了业主对历史文化建筑的开发利用权，同时对每幢建筑提出的保护要求本身就是对开发利用的技术支持。
（二）开发主体和开发模式
在政府的主导下，上海市历史文化建筑的开发主体既有国有企业，也有民营公司，依历史文化建筑物本身的级次而定。但无论什么性质的主体，都必须严格执行保护规划。在此前提下，政府鼓励开发主体对历史文化建筑进行市场化开发，以发挥其经济社会价值。各开发主体开动脑筋，创造各种开发模式，大胆进行市场运作，既达到了保护的目的，又取得了可观的开发收益，保护和开发良性互动，实现了历史文化建筑的可持续保护开发。其开发模式主要有三种。
1.公房使用权出租开发：东湖宾馆
上海东湖宾馆位于徐汇区东北部，紧邻上海繁华商业区淮海中路，占地约33亩，是一家四星级花园别墅式宾馆。宾馆七幢房子中的六幢是建于解放前的老建筑，而且大多数具有一定的历史背景，是典型的历史文化建筑。其中，一、二号楼建于1934年，是两幢相连的五层花园住宅，为旧上海青帮头目之一杜月笙的私家别墅，曾为中法银行、交通银行及美国总领事馆住所；三号楼建于1940年，是一幢四层公寓建筑；四、五号楼建于20世纪30年代，是两幢四层公寓；六号楼建于20世纪80年代，是一幢八层现代建筑；靠近淮海中路的七号楼建于1925年，坐落在一片三角形的大花园内，主楼是一幢三层法式别墅，20世纪50年代苏联驻沪商务办事处曾设于此。
东湖宾馆产权属上海市委办公厅，办公厅将房屋长期出租给上海东湖集团使用，由东湖集团投资进行保护开发。东湖宾馆要承担市委一定的接待任务，此外每年向办公厅交一定租金。在保护开发过程中，东湖集团充分尊重历史，尽量恢复房屋原貌。改造后的东湖宾馆雕梁画栋，古色古香，身处繁华却不见当年的浮华和奢侈，沉淀经年的人物骤然鲜活。宾馆吸引了一大批中外宾客入住，国家政要甚至点名在此下榻。一号楼由于历史背景特别突出，入住率更高，特别是对上海地域和历史文化有浓厚兴趣的外宾络绎不绝，比例超过80%。高入住率带来了高收益率，东湖宾馆每年能向东湖集团上交利润1 500万元。
除东湖宾馆外，上海市委办公厅还有西郊宾馆、虹桥迎宾馆、兴国宾馆、瑞金宾馆、丁香花园宾馆等五家此类宾馆，均照此模式交由东湖集团开发经营。东湖集团目前年经营收入超过9亿元，净利润达2亿元。
此模式适用于级次较高的公有产权历史文化建筑。它要求维持房屋产权公有，保留建筑历史风貌，对使用权有偿出让开发。
2.国有专业公司成片开发：衡山路—复兴路历史文化风貌区
衡山路—复兴路历史文化风貌区总面积7.75平方公里，是中心城区优秀历史建筑数量最多、规模最大的风貌区，形成于20世纪上半叶，区内有风格各异、富有特色的近代花园住宅、新式里弄、公寓和公共建筑，集中反映了近代居住和公共活动形态特征。风貌区徐汇区部分北至淮海路―长乐路，南至建国西路―嘉善路―肇嘉浜路，西至天平路―广元路―华山路―江苏路，东至瑞金路―陕西南路，面积4.3平方公里，共有历史文化建筑6 377栋，建筑面积193万平方米，大部分建于解放前。这些建筑分布集中、风格多样、底蕴深厚、特色完整，是上海市最具保护开发价值的历史文化风貌区。
按照市政府的统一规划，徐汇区政府授权区属国有企业上海徐房集团负责保护开发，徐房集团为此专门成立了上海衡复置业有限公司，专司此事。但保护开发工作具有相当难度，因为风貌区内居住密度大，居民缺乏保护意识，改建、搭建情况严重，而且产权关系多种多样。如1930年建成的建业里片区，设计居住户数为260余户，而改造前实际居住达1 093户，且建筑结构和设备明显陈旧老化，甚至损毁。针对这样的情况，衡复公司的做法是，先出资进行产权置换和住户搬迁，将产权转移到公司，再分批进行维修，研究经营方向，对外招租。在保护历史文化建筑历史风貌的条件下，承租人可以进行装饰装修。在这个过程中，禁止历史文化建筑的产权转让。对部分破坏严重、结构不安全以致无法进行维修的建筑，可以拆除重建，但外观必须与原貌吻合。
目前衡复公司已经完成兴国路67号、华亭路32号、建国西路384弄35号等15栋房屋的改造，从经营情况看，居住类每月的租金在每平方米200元左右，商业办公类在每平方米350元左右，收益十分可观。
此模式适用于历史文化建筑集中，产权非公有或产权公有但使用权已出让的片区。它要求组建专门机构，将房屋产权收归国有，恢复建筑历史风貌，再有偿出让房屋使用权。
3.社会化开发：新天地、淮海中路796号
新天地项目是上海太平桥地区重建计划的一部分，位于淮海中路南侧，东至黄陂南路，西到马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积3万平方米，建筑面积6万平方米，拥有大量代表上海传统历史文化的石库门老建筑，产权多为私有。
政府提出保护开发要求，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资11亿港元，瑞安集团占97%的股权。1999年2月，改造工程开工。本着“整旧如旧，保护历史，文化兴市”的思路，瑞安集团对部分优秀历史文化建筑的外表“整旧如旧”，保留石库门原貌，对内部则“翻新创新”，并建造具有现代气息的新建筑，适应经营。1999年11月，首条弄堂改造工程完工。2001年6月，整项工程竣工。
改造后的新天地，在历史文化的轮廓里，实现了内部空间的现代化和经营内容的国际化，使中老年人感到它很怀旧，青年人则觉得它时尚；外国人觉得它很“中国”，中国人则觉得很洋气。在石库门历史文化建筑重放异彩的同时，其他商业和住房项目的开发也很成功。如今，新天地已成为一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一体的国际化都市旅游景点。在2001年上海举行APEC会议期间，多国元首、部长和跨国公司CEO们纷纷来“新天地”参观和享用特色餐饮。
全长5公里的淮海中路是上海的传统商业区，已经走过了100多年的历程。1900年，法租界公董局辟筑此路，初名西江路，1901年更名为宝昌路，1915年更名为霞飞路，1943年更名为泰山路，1945年更名为林森中路；1950年，上海市人民政府公告更名为淮海中路。经过百余年的风雨历程，淮海中路留下了极为丰富的历史人文景观，沿路附近有中共一大会址、共青团中央旧址、中山故居、宋庆龄故居等国家级文物保护单位，更有大量名门望族的私家住宅。特别是陕西南路和瑞金二路之间的路段，优秀历史文化建筑云集，众多经典品牌驻扎，形成“百年经典”区域。上海市把整个淮海中路片区的历史文化建筑交由上海淮海集团负责保护开发。
此模式适用于建筑物级次不高且破坏比较严重的历史文化建筑片区。政府对不同级次建筑提出不同处置要求，保留一部分，拆除新建一部分，再面向全社会选择开发主体，由开发主体自负盈亏进行开发。
（三）开发就是最好的保护
对历史文化建筑，是该保护还是该开发，这常常是一对矛盾。
我们曾经一味强调保护，对开发不以为然，恨不得将所有历史文化建筑申报成文物保护单位，套上高低不等的“行政级别”，再收取门票维持运行。但结果往往不如人意，参观人数日益减少，门票收入连工作人员工资都不够，只能靠财政拨款勉强度日。例如重庆的大韩民国临时政府旧址陈列馆，2007年全年接待参观3 500人次，平均每天接待不足10人次，不及其限量接待数的5%；宋庆龄旧居陈列馆的门票虽然只需两元，却仍然冷冷清清，平均每天仅接待33人次，门票收入66元，与建筑本身所承载的巨大历史文化价值相差太远。
我们有时也为了开发而放弃甚至排斥保护。轰鸣的推土机常常不经意地推倒了一栋栋老建筑，似乎没有意识到，推倒的是我们宝贵的历史文化遗产，是与我们血肉相连的城市文脉。而每当推倒一幢这样的建筑，就埋葬了一个历史故事，埋葬了一段历史文化。
有没有解决保护和开发这对矛盾的法宝呢？历史文化建筑建造年代久远，文化内涵丰富，首要的固然是保护。但也不可能处处依靠财政拨款，只能发掘历史文化建筑本身的经济价值，来保证保护的可持续性，实现良性循环。历史文化建筑本身是一座座文化富矿，蕴藏了丰富的文化价值，只要肯于挖掘，善于经营，是可以实现由文化价值向经济价值的转化的。上海就成功实现了这种转化，他们用良好的经济收益证明了，开发其实就是对历史文化建筑最好的保护。
上海市十分注重改造后历史文化建筑的经营方向，他们大胆打破陈规，突破“笔墨纸砚和吹拉弹唱”的狭义“文化”概念，将历史文化建筑用于各种经营活动。上海人认为，将文化内涵融于产业经营，用以实现和发挥文化价值，传播和弘扬传统文化，既是完全正确的，又是效果极佳的。
上海目前改造出来的历史文化建筑主要做成了精品酒店、特色商店、休闲酒吧、美术画廊、商务办公、品牌会所等。如前述案例中的杜月笙公馆改造成了东湖宾馆，老电影局改造成了江诗丹顿和登喜路的品牌会所，太平桥片区的石库门群用于了餐饮、商业、娱乐等行业。此外，东湖宾馆的历史文化建筑还有的长租成私家住宅，有的改造成西餐厅，兴国路67号改造后出租给公司作为办公之用，淮海中路796号双子别墅旁边还有一间香格纳画廊……
对传统文化兴趣浓厚的人，能在这里得到极大的享受，原本没有兴趣的人，来到这里也能了解更多的传统文化，领略到传统文化的无限魅力。历史文化建筑在这里得到精心呵护，又得到充分利用，实现保护与开发的完美结合，解决了保护和开发这对由来已久的矛盾。
二、重庆解读
重庆作为国家历史文化名城，经过3 000年峥嵘岁月，沉淀了深厚的巴渝文化，尤其是在抗战时期，留下了大量颇具特色的老建筑。1987年，市文化局进行了全市文物普查，查证落实了一批抗战文物，主要是反映战时政治、军事、文化方面的政府机构、文教单位和名人居所。2000年9月，市政府公布了第一批重庆市文物保护单位共148处，其中古建筑44处，近现代代表性建筑12处，包含在近现代重要史迹中的历史文化建筑34处。从2005年4月开始，市规划局组织了首次全市范围的优秀近现代建筑普查工作。2009年1月14日，第一批共98处“重庆市优秀近现代建筑”名录公布，同时明确提出“鼓励使用，有效保护”的原则。这批优秀近现代建筑是在19世纪中期到20世纪50年代末这段时期建设的，能够反映重庆城市发展脉络，具有较高历史文化价值，包括民居、学校、公馆、教堂、祠堂、会馆等类型。这些历史文化建筑就像一个个历史的音符，在讲述着我们的地域文化。保护开发好这些历史文化建筑，对重庆文化品位的提升和人文精神的培育以及特色文化产业群的建设，都有重要的意义。
近年，一些重要的历史文化建筑开始受到积极的保护开发。部分具有正面题材的革命历史建筑被开发成红色旅游项目和爱国主义教育基地，取得良好经济收益，建筑物本身也得到有效保护。有的也开始尝试商业开发，如位于南岸弹子石的原法国水师兵营修复开发成“香榭里1902”法式餐厅，位于南滨路的美国领事馆旧址已开发成古色古香的谭木匠主题馆。
但总体情况仍然不容乐观。一个方面，仍有部分历史文化建筑只是简单地保护参观，没有积极开发，知名度小，接待人次非常有限，门票收入难以维持生存，依赖财政度日。另一个方面，更多的历史文化建筑并没有得到保护。比如，全市266处抗战文化遗址中，保存基本完好的有178处，部分残存的有81处，已拆毁的有54处，需要维修的达210处，已经纳入文物保护单位的只有25处，保护范围不到10％。随着城市建设的快速发展，一批一批未纳入保护范围的历史文化建筑倒在了推土机下，消失在我们的视野中，无人无权又无钱的文物保护部门无可奈何，徒自兴叹。比如，抗战时期重庆剧场多达26个，现在唯一保留下来的是抗建堂，其他的已被摩天大楼取代。
眼下，一处处珍贵的历史文化建筑正在经受着日晒雨淋、风雪雷电、鼠灾虫害的破坏。长期被占用，失管失修现象也很严重。由于得不到应有的维修和保护，有的失去原貌，有的成为危房，甚至自然垮塌。如：位于鹅岭公园的原丹麦大使馆和土耳其大使馆已经毁损湮没在一片花草丛中了，澳大利亚大使馆也是面目全非，渝中区凤凰台15号的法国领事馆现出租给多家个体户使用，渝中区凯旋路的东华观摇摇欲坠，中国民主同盟总部旧址、战时儿童保育会旧址已被拆除……这些就是我们重庆的文脉！一座历史文化名城的符号和名片，正在人们的眼皮底下或沉睡，或消失。
党的十七大提出，要加快区域性特色文化产业群建设，中共重庆市委三届三次全委会进一步提出要延续城市文脉，保护历史遗迹，建设宜居重庆。为此，我们建议，借鉴上海的成功经验，采取切实有效措施，保护开发我市历史文化建筑。
（一）开展专题调查
建议在规划、文化行政主管部门的主导下，对重庆历史文化建筑的情况进行全面细致的调查。可借用民间力量，动员全社会参与调查，为此，可组建由相关专业人员和民间人士共同组成的调查工作机构。调查的目的是摸清楚每一处历史文化建筑的位置、年代、体量、风格、材料、结构、环境、安全状况、产权、历史题材等，获取文字和影像资料，并建立档案，永久保存。再对调查结果进行分类整理，对全市历史文化建筑的情况形成整体认识。
（二）制订保护条例
根据调查分析结果，制订《重庆市优秀历史文化建筑保护条例》。建议分类分级制订保护原则，根据建筑的历史文化价值分为保护、保留、拆除、重建等几个级别，也可根据建筑的原有用途分为几个类别，如名人故居、行政机构、外事机构、军事机构、学校、医院、教堂、民居等，再分别制订保护原则和要求。保护条例要划清各部门和产权人、使用人的保护责任，同时也明确赋予产权人在遵循保护要求的前提下开发历史文化建筑并享有开发收益的权利。
（三）试点成片开发
抗战文化在重庆建筑中留有最多历史足迹，而且分布相对集中。可以选择抗战历史文化建筑进行保护开发的试点，先在上清寺、歌乐山、南山等三个抗战历史文化建筑集中的片区，设立“抗战文化长廊”之类的保护开发区域。再针对三个区域进行现状调研，分别修编控制性详规，对区域内的每一处历史文化建筑提出明确而具体的保护要求，尽可能不新建房屋，确需新建的，对其建筑风格也提出要求，与区域内的历史文化整体风貌保持一致。还可以规划一些历史文化设施，比如主题博物馆、陈列馆、历史资料室、图片展览室等，免费开放，营造历史文化氛围。
（四）组建开发主体
可由相关区级政府负责组建专门的保护开发主体，专司区域的保护开发。开发主体可以国有资本为主，也可选招有能力的民营企业；可以是公益性机构，也可以是盈利性企业。如果是公益性机构，应从保护效果和开发收益两个方面对其进行业绩考核，不可偏废。为保证开发的文化方向和经营效果，要求开发主体必须在建筑技术、传统文化和市场经营等方面都具备相当的实力。
（五）注重市场经营
在加强保护的同时，要积极进行市场经营研究。要打破对文化狭隘的认识，避免画地为牢，大胆引进各种经营主体进驻，通过各行各业的经营，传播历史文化，弘扬传统精神，变“死保”为“活保”。要尝试各种经营方式，最大限度发挥历史文化建筑的经济价值。可与旅游业紧密结合，发展文化旅游，同时注重国际宣传，吸引对中国传统文化兴趣浓厚的外国朋友前来实地体验。
